Si pubblica di seguito le risposte ad alcuni quesiti posti in relazione all'avviso.

1) Posto che le ingenti risorse economiche da investire verrebbero senza ritardo tutte riversatesulla esecuzione dei lavori da avviarsi e completarsi in circa 2 anni, si chiede se l’EnteComunale valuti di riconoscere al concessionario del diritto di superficie la ripetizionedei canoni pagati prima della dichiarazione di agibilità del fabbricato (ovvero dei canonicorrisposti tra la data di aggiudicazione/consegna dell’immobile e certificazione da partedell’Ente concedente del compimento a regola d’arte dei lavori di riqualificazione;

Risposta: nel bando è precisato che l’importo di tali lavori finalizzati al recupero funzionale eall’agibilità della struttura, nonché di tutte le altre opere autorizzatedall’amministrazione comunale, sarà scomputato dal corrispettivo stabilito per la cessione deldiritto di superficie solo in caso di ultimazione a regola d’arte dei lavori, come certificatadal competente organo dirigenziale dell’ente proprietario. Ne consegue che, ove il costo delle opere suddette sia pari o superiore al valore del corrispettivo contrattuale, gli importi pagati fino al momento della certificazione sulla ultimazione a regola d’arte delle stesse saranno restituiti dall’ente concedente al proprietario superficiario.

2) Premesso che il bando richiama espressamente tra gli atti allegati la perizia di stima a firma dell Ing. M. De Stradis tra i quali non compare il certificato di destinazione urbanistica delle particelle catastali che compongono l’unità oggetto del bando; che nella parte descrittiva della perizia (pag.3, 4° cpv.) l area risulta tipizzata come zona agricola sebbene la previsione del PRG la riconduca ad area a servizio PIP; che risulta alla scrivente una variazione urbanistica puntuale dalla quale evincersi la natura commerciale dell’area per quanto la destinazione iniziale fosse di servizi per la logistica commerciale. Ciò premessosi chiede di avere indicazioni precise riguardanti il puntuale utilizzo dell’immobile oggetto del bando.

Risposta: L’area è classificata come agricola E1 dal PdF vigente, ed è stata oggetto di variante puntuale per effetto dell’approvazione del progetto di realizzazione di un Centro di carico intermodale e di servizi commerciali e reali per prodotti ortofrutticoli e l’agricoltura giusta delibera di CC n. 48/1990, la quale ha stabilito che “il terreno su cui è prevista la struttura …..assume la destinazione di zona per servizi commerciali”.

Allo stato il PUG adottato ed in corso di approvazione prevede che la zona in questione ricada nel contesto territoriale CR 2.3 (contesto rurale agricolo con valore ambientale da riqualificare), e costituisce in variante strutturale “Centro intermodale”.

Come emerge dalla lettura della “relazione generale” allegata al bando di gara, il progetto approvato con delibera di CC n. 48/90 prevede la realizzazione di un manufatto destinato allo stoccaggio, alla lavorazione e alla commercializzazione di prodotti.

Pertanto, alla luce di quanto innanzi rilevato deve ritenersi che la destinazione d’uso assegnata all’immobile dalla ridetta deliberazione n. 48/90, come si evince dalla richiamata relazione acclusa al progetto di realizzazione dell’opera, è legata a servizi commerciali compatibili con l’attività di stoccaggio, lavorazione e commercializzazione di prodotti.

3) Posto che la perizia di stima quantifica le superfici commerciali in 15.512 mq; rilevato altresì che l’intero lotto è esteso per 70.533 mq, non è dato comprendere con precisione quale destinazione connessa all’esercizio dell’attività possa essere svolta nell’area residuale pari a 55.021 mq;

Risposta: Nella restante parte estesa 55.021 mq, si potranno effettuare parcheggi, movimentazioni veicolari e scambio merci (vedi elaborati progettuali di variante approvata con Del.G.C. n.1066 del 20/07/94 -    tav.A/1 e A/5 allegate alla presente)

4) Si legge nella perizia di stima che la Particella 164 del Foglio 131, facente parte dell’asta pubblica, risulta intestata alle Sig.re Lavarra Gabriella e Lavarra Giuseppina per ½ ciascuna. Ciò posto si chiedono chiarimenti in merito.

Risposta:la Particella 164 del Foglio 131 è stata già espropriata dal Comune di Francavilla Fontana, che provvederà quanto prima alla trascrizione del relativo provvedimento.

5) Il bando al punto 2 prevede la realizzazione con spese a proprio carico delle opere volte alrecupero funzionale e all’agibilità della struttura. Si chiede quali modifiche strutturali sianoconsentite rispetto all’esistente e se sono prevedibili incrementi di cubatura per la migliorefruibilità dell’immobile. Chiede inoltre di sapere se i volumi esistenti possono godere di unadiversa distribuzione funzionale.

Risposta: Non sono possibili incrementi di cubatura. E’ possibile modificare la distribuzione funzionale dei volumi esistenti, previa approvazione da parte dell’Amministrazione comunale del progetto proposto.

6) Il bando di gara prevede l’esercizio dell’opzione di acquisto successivamente alla costituzione del diritto di superficie, senza previsioni temporali. Il medesimo prevede che in caso di opzione, gli effetti dello scomputo (per interventi a recupero strutturale) vengano integralmente annullati e pertanto l’acquisto della proprietà si perfezionerà con il pagamento integrale del corrispettivo previsto per la cessione del diritto di superficie e del “prezzo di trasformazione di tale diritto in proprietà”. Si chiedono chiarimenti sul punto con espresso richiamo alla formula utilizzata dal perito a pag. 15 della perizia di stima, da ritenersi formula da utilizzare in caso di computo del prezzo di trasformazione. Sul punto si fa rilevare che, a parere della deducente, il risultato (€ 4.070.762,00) sia matematicamente errato e possa portare ad errate interpretazioni della formula stessa. Per maggior chiarezza, richiamando l’esempio riportato: 𝑉𝑑𝑝 = 7.800.000 1.03(50−22) = 4.070.762,00 € mentre risulta alla scrivente il valore di € 3.409.198,67. In conclusione la scrivente deduce che in casodell’esercizio del diritto di opzione, l’importodovuto è dato dalla somma di Vds + Vdp.

Risposta: il bando di gara prevede, nell’ipotesi di esercizio dell’opzione di acquisto, “il pagamento del corrispettivo stabilito per la cessione del diritto di superficie” (non si parla di pagamento integrale) “e del prezzo di trasformazione di tale diritto in proprietà”, quest’ultimo determinato secondo i criteri indicati nella perizia giurata di stima prot. n. 0011005 del 01 marzo 2024. Si prende atto che nell’esempio riportato in perizia l’applicazione della formula reca un errore materiale e conduce ad un risultato per l’appunto errato. In particolare il Vdp è pari a € 3.409.198,67 e non, come erroneamente indicato, a € 4.070.762,00.

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